개인이 보유한 부동산을 처분할 때는 양도소득세를 신고, 납부 하여야 하며 지방세인 소득할 주민세(양도소득세액의 10%)도 함께 납부 하여야 합니다. 법인은 양도차익에 대하여 법인세로 신고, 납부하면 됩니다.

1. 양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 개인은 당해 부동산에 대한 양도소득세 신고서를 주소지 관할 세무서장에게 제출하여야 합니다.
2. 양도소득세 예정신고는 대금청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 하여야 하고, 확정신고는 양도일의 다음해 5월 31일까지 신고하여야 합니다.
3. 예정신고를 한 경우에는 합산신고 대상이 아니라면 확정 신고는 하지 않아도 됩니다.
4. 토지 등을 양도한 달의 말일부터 2월 이내 예정 신고 및 납부한 경우에는 세액의 10%를 공제해 줍니다.
5. 공공사업시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을 공공용지 보상 채권으로 받는 경우 그 채권으로 양도소득세를 납부 할 수 있습니다.
6. 단, 양도소득세액이 1천만원을 초과하는 경우로 양도소득세 예정·확정 신고기한 10일 전까지 물납신청을 하셔야 합니다.

• 양도소득세 감면을 받고자 하는 자는 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(예정신고 포함)와 함께 세액 감면신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 하며, 공익사업에 따른 양도소득세 감면을 받고자 하는 자는 수용된 사실을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여야 합니다.

1) 양도소득세액 과세이연 대상
사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2009년 12월 31일 이전까지 시행자에게 양도함에 있어 토지 등의 양도대금 전부 또는 일부를 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받는 경우 양도소득세를 과세이연 받을 수 있음

 

2) 과세이연금액의 과세시기

1. 과세이연을 받은 경우 조성한 토지로 보상받은 토지(이하 「대토」라 함)를 양도할 때 대토의 취득가액에서 과세이연금액을 뺀 금액을 취득가액으로 보아 양도소득세 과세
2. 대토 양도시 장기보유특별공제 계산기간은 대토의 취득시 ~ 양도시까지로 함

 

3) 과세이연금액
(양도차익 - 장기보유특별공제) x (대토보상 상당액 / 총 보상액)

 

4) 피보상자 과세이연신청 방법

1. 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고 시 제출
2. * 과세표준신고 기간(소득법 제110조) 양도일이 속하는 연도의 익년 5월 1일 ~ 5월 31일
3. 대토보상 이외의 양도에 대하여는 반드시 예정신고 하여야 함
4. 첨부서류 : 과세이연신청서, 대토보상 신청서 사본, 대토보상 매매계약서 사본

 

5) 피보상자 의무사항 위반의 경우

1. 과세이연 상당세액과 가산액 납부 : 다음 어느 하나에 해당하면 과세이연금액에 상당하는 세액과 1일 3/10,000으로 계산한 이자 상당 가산액을 양도소득세로 납부함
   ① 대토보상계약의 체결일부터 소유권 이전등기를 완료할 때까지 전매금지를 위반함에 따라 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우
   ② 해당 대토에 대한 소유권 이전등기를 완료한 후 3년 이내에 해당 대토를 양도한 경우
2. 과세이연 상당세액 납부 : 다음 어느 하나에 해당하면 과세이연 금액에 상당하는 세액을 양도소득세로 납부하여야 함
   ① 해당 대토에 관한 소유권 이전 등기의 등기원인이 "대토보상"으로 기재되지 아니한 경우
   ② 대토보상계약의 체결일부터 소유권 이전등기를 완료할 때까지 전매금지를 위반함에 따라 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우 외의 사유로 현금보상으로 전환된 경우
   ③ 해당 대토를 증여하거나 그 상속이 이루어지는 경우

 

토지, 건축물 등 일정한 자산을 취득하게 되는 경우 취득한 날로부터 30일 이내에 과세물건 소재지의 시·군·구청에 취득가액에 대한 취득세를 신고 및 납부하여야 하고, 이 때 농어촌특별세(취득세액의 10%)도 함께 납부하여야 합니다.
취득한 부동산을 등기하는 경우에는 취득가액에 대한 등록세를 지방교육세(등록세액의 20%)와 함께 시·군·구청에 납부하여야 합니다.

1. 현지인으로서 보상계약일 또는 사업인정고시일 이후에 계약을 보상금을 최종 수령한 날(사업시행자가 이주대책 등의 목적으로 공급하는 목적용지의 공급개시일, 대토로 보상받은 경우에는 해당 토지에 대한 취득이 가능한 날, 채권 수령자는 상환기간만료일)로부터 1년 이내에 이에 대체할 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 부동산 등(이주자택지 포함)을 취득한 때(건축중인 주거용 부동산을 분양 받는 경우에는 분양계약을 체결한 때)에는 지방세법 제109조 및 제127조의 2에 의거 보상금의 범위 이내에서 새로이 취득하는 부동산 등의 취득세 및 등록세는 부과되지 않습니다.

    

2. 가) 농지 외의 부동산 등 대체 취득
   1. ① 수용된 부동산 등이 소재하는 특별시·광역시·도 내의 지역
   2. ② ①이외의 지역으로서 연접한 시·군·구 내의 지역
   3. ③ 지정지역을 제외한 연접한 특별시·광역시·도 내의 지역
3. 나) 농지의 대체취득(자경농민이 농지경작을 위하여 총 보상 금액의 100분의 50미만의 가액으로 취득하는 주택 포함)
   1. ① 가)의 규정에 따른 지역
   2. ② ①이외의 지역으로서 지정지역을 제외한 지역

       

 

4. 새로 취득한 부동산 가액의 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하는 경우 그 초과액에 대하여는 취득세 및 등록세가 부과되며,
   부재부동산 소유자 등의 경우에도 취득세 및 등록세가 부과됩니다.
   
   1. 부재부동산 소유자란 사업지구내의 부동산 등을 소유한 자로서 다음 지역에 사업인정고시일 1년 전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 하지 아니하거나, 1년 전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 한 경우에도 사실상 거주(또는 사업)하고 있지 아니한 거주자 또는 사업자(법인 포함)를 말합니다.
      (지방세법 시행령 제79조의3 제2항)

    

   가) 매수 또는 수용된 부동산 등이 전·답·과·목장용지(농지)인 경우에는
         그 소재지 구·시·군 및 그와 연접한 구·시·군 또는 농지 소재지로부터 20km이내의 지역
   나) 농지가 아닌 경우에는 그 소재지 구·시·읍·면 및 그와 연접한 구·시·읍·면 지역

    

5. 대체취득 비과세 적용은 수용된 자와 대체취득자가 동일해야 적용 받을 수 있으며 대체취득에 대한 취득세 및 등록세를 비과세 받으려 하는 경우에는 과세기관에 토지등의 수용확인서를 제출하여야 합니다.

1. 현지인으로서 보상금을 마지막으로 받은 날로 부터 1년 이내에 수용 또는 보상받은 부동산을 대체할 부동산(공사에서 공급하는 이주자 택지 등 포함)을 취득한 경우 대체 부동산에 대한 취득세 등록세를 감면받기 위하여 공사로부터 수용확인서를 발급받아 취득세 등록세 납부 신고시 이를 함께 제출하셔야 합니다.
2. 대체 취득 부동산 등의 추득세 ∙ 등록세 감면신청 절차

※ 구비서류

1. 토지수용확인서는 대체취득 시 보상금액범위 내에서 금액을 분할하여 발급 받으실 수 있습니다. 단 수용확인서를 분실한 경우 재발급이 불가하오니 보관에 유의하시기 바랍니다.

1. 양도소득세 세액 감면을 적용 받는 경우 감면 받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하셔야 합니다. 단, 대통령이 정하는 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용 받는 경우에는 농어촌특별세가 비과세 됩니다.
2. 대체취득에 대한 취득세 및 등록세가 비과세 되는 경우 농어촌특별세도 농어촌특별세법 시행령 제4조 6항 5호에 의하여 비과세 됩니다.